Vivatorino Notiziario della citta' di Torino
Il mercato immobiliare di Torino è in ripresa. Nel 2024 volumi e valori hanno il segno positivo, in città come in provincia. Torino registra 15.118 compravendite, l’1,6% in più rispetto al 2023, con un aumento medio dei prezzi del 4%. Lo rileva l’Osservatorio immobiliare 2024 condotto dal Centro Studi di Fiaip Torino (Federazione italiana agenti immobiliari professionali).
Nel resto della provincia l’andamento è analogo seppure più contenuto: con 19.486 transazioni il fuori porta segna solo lo 0,7% in più e prezzi in aumento di circa il 2,3%. Complessivamente, la Città metropolitana conta 34.604 vendite concluse, l’1,1% in più rispetto all’anno precedente.
“Le compravendite hanno ripreso slancio nella seconda metà dell’anno, sfiorando il +10% di scambi a Torino, dopo la frenata del 6% nel primo semestre e un 2023 in negativo”, spiega Claudia Gallipoli, presidente di Fiaip Torino. “Il principale motore della ripresa è stato il calo progressivo dei tassi sui mutui, scesi intorno al 3%, che hanno reso il tasso fisso nuovamente vantaggioso per chi cerca sicurezza a lungo termine”. Il 2024 – sottolinea la presidente Fiaip – ha evidenziato la stretta connessione del mercato immobiliare con il costo del denaro e del credito”.
Dall’elaborazione svolta da Fiaip Torino sui dati trasmessi dall’Agenzia delle Entrate, il 95% delle case acquistate è stato effettuato da privati, con oltre il 40% che ha acceso un mutuo. Per il 72% si è trattato della prima casa, con una crescente attenzione alla classe energetica degli immobili e alla possibilità di stipulare il mutuo green con tassi agevolati.
In dieci anni (dal 2014 al 2024) i volumi scambiati sono aumentati del 67%, mentre negli ultimi quattro si è registrato un costante e lieve rialzo dei prezzi.
“Il mercato immobiliare si conferma dinamico e in salute, con compravendite in crescita e prezzi in aumento, sostenuti dall’inflazione e dalla riduzione dello stock immobiliare: una minore offerta permette una maggiore tenuta del prezzo di vendita – spiega la presidente di Fiaip Torino –. Tuttavia, l’inflazione induce a maggiore prudenza e a minore capacità di spesa, che sposta parte della domanda verso quartieri più economici, spesso vicini alle aree di prima scelta, dove gli immobili risultano più accessibili”.
ANALISI GENERALE
Per il secondo anno consecutivo, i prezzi al metro quadro registrano variazioni positive in tutte le aree della città, con incrementi più significativi nelle zone periferiche e semicentrali: Lingotto e Mirafiori Nord su tutti, Aurora, Madonna di Campagna, Mirafiori Sud, Barriera di Milano, Falchera, Parella e San Paolo. Un andamento che ha mostrato i primi cenni già nel 2023.
Gli aumenti dei prezzi sono trainati dal miglioramento di infrastrutture e viabilità. La nuova stazione della metropolitana e il Grattacielo della Regione hanno rilanciato il Lingotto, mentre il completamento di corso Grosseto ha favorito Madonna di Campagna e Borgo Vittoria. L’operatività della stazione Rebaudengo ha valorizzato Barriera di Milano, mentre interventi di riqualificazione a Borgo Valdocco e Porta Palazzo hanno avuto un impatto positivo su Aurora. Infine, l’apertura del polo commerciale To Dream – Urban District ha portato benefici a corso Romania, Barriera, Falchera e fino a Settimo Torinese.
“La prospettiva per il 2025 è di un generale miglioramento del mercato, con un lieve incremento di compravendite e prezzi, strettamente legato all’andamento dei tassi di interesse sui mutui”, spiega la presidente di Fiaip Torino, Claudia Gallipoli: “Un loro ulteriore calo potrebbe rendere i mutui più convenienti rispetto agli affitti, incentivando l’acquisto di immobili”.
Il sentiment tra gli agenti immobiliari Fiaip è positivo ma prudente: il 76% prevede stabilità, il 21% una crescita e solo il 3% teme un peggioramento. Per le compravendite, il 55% prevede stabilità e il 40% un incremento, mentre per i prezzi il 55% ipotizza un lieve rialzo (sotto il 2%), il 34% stabilità e l’11% un calo.
In sintesi, “c’è un cauto ottimismo per il 2025 – aggiunge Gallipoli -: se i tassi resteranno stabili o scenderanno, il mercato potrebbe rafforzarsi; in caso di volatilità, invece, rischierebbe di frenare. Anche gli scenari geopolitici potrebbero influenzare il mercato: un inasprimento dei conflitti potrebbe generare incertezza e indurre un atteggiamento attendista, rallentando le compravendite”.
Nel 2025, a Torino si prevede un rafforzamento del trend attuale con una crescente domanda nelle periferie e nel semicentro. “Sempre più studenti fuori sede, sostenuti dalle famiglie, scelgono di acquistare piccoli appartamenti in zone come Aurora, Barriera e Mirafiori Nord e Sud, preferendoli all’affitto nelle aree universitarie o centrali”.
“Questo andamento – conclude la presidente Fiaip – rende ancora più urgente intervenire sulla manutenzione stradale, la sicurezza, le infrastrutture e i servizi nei quartieri semicentrali e periferici, oltre che nel centro città, biglietto da visita anche per i tanti turisti”.
QUARTIERI E PREZZI
Nel 2024, i prezzi delle case a Torino aumentano in media del 4%. Tutte le zone sono in campo positivo, ma le crescite più significative si registrano nei quartieri semicentrali e nelle periferie dell’area sud e nord della città, grazie al miglioramento di alcune microzone. Queste aree, pur mantenendo valori inferiori alla media cittadina, registrano i maggiori rialzi per il secondo anno consecutivo.
Lingotto e Mirafiori Nord guidano la crescita con un +7,8% e un prezzo medio al metro quadro di 1.650 euro. Il Lingotto beneficia della nuova metropolitana, della piena operatività del Grattacielo della Regione e di una viabilità migliorata. Mirafiori Nord, invece, attrae domanda dalla vicina Santa Rita, che ha quotazioni più alte.
L’intera area sud è in crescita grazie a un ricambio generazionale e a un’offerta residenziale adatta a famiglie e studenti. Santa Rita (+4,5%, 1.850 €/mq), Mirafiori Sud (+6,8%, 1.570 €/mq), San Paolo (+5%, 2.100 €/mq) e Nizza Millefonti (+4,6%, 1.830 €/mq) offrono servizi, parchi e spazi verdi. Santa Rita, in particolare, vanta l’energia portata dagli eventi sportivi e musicali recenti.
Le periferie nord di Torino registrano percentuali di crescita significative nell’ultimo anno, pur mantenendo prezzi medi tra i più contenuti della città. “Dopo anni di calo, è naturale che questi quartieri mostrino segnali di ripresa – spiega Lucia Vigna, delegata Fiaip all’Osservatorio -. L’inflazione spinge al rialzo i prezzi, mentre le ristrutturazioni di appartamenti e palazzi contribuiscono ad aumentare i valori medi”.
Aurora segna uno degli incrementi più marcati con il +7% e prezzi medi di 1.520 euro al metro quadro. Il rilancio è trainato dalla riqualificazione di Borgo Valdocco di parte di Regio Parco e Porta Palazzo, dal miglioramento della viabilità su corso Principe Oddone e dal restauro di edifici storici. L’area beneficia inoltre dell’attrattiva della Nuvola Lavazza, del Campus Einaudi e dell’affaccio sulla Dora Riparia, rendendola interessante anche per gli studenti.
Madonna di Campagna registra uno degli incrementi migliori in città, il 6,8% (1.400 euro al mq). C’è una buona vivibilità, grazie ai tanti servizi, scuole, supermercati. È un quartiere che sta migliorando con la nuova viabilità di corso Grosseto. La fine del lungo cantiere dà respiro all’area con ricadute positive anche sulla vicina Borgo Vittoria, che registra il 5,2% nelle quotazioni e una media di 1.430 euro al metro.
Anche Barriera di Milano vede un aumento percentuale dei prezzi con il +5,4% e una media di 1.080 euro al metro quadro. “In particolare – spiega Lucia Vigna – è la zona nord-est a migliorare le quotazioni, tra piazza Rebaudengo, via Porpora e piazza Respighi, dove si concentrano immobili ristrutturati e stabili riqualificati. La vicinanza alla stazione Rebaudengo e il progetto di rigenerazione dell’ex Manifattura Tabacchi, che ospiterà un nuovo polo universitario e il tracciato della Metro 2, danno ulteriore slancio all’area. Più penalizzata, invece, la parte sud di Barriera, verso corso Vercelli e corso Novara, che si fonde con Aurora fino a scendere verso il centro.
Restando nella zona nord, colpisce l’incremento delle quotazioni di Falchera, che registra il +6,4%, toccando finalmente la soglia dei 1.000 euro al metro quadro. “La crescita – spiega Vigna – è trainata dai progetti di riqualificazione e, soprattutto, dall’apertura del polo commerciale To Dream – Urban District, che ha rilanciato l’area. Anche il miglioramento della zona industriale di Settimo Torinese contribuisce all’attrattività del quartiere”.
Villaretto segna un +4,6% (1.150 euro/mq): “È un contesto residenziale con edifici più recenti, spazi verdi e villette a schiera, a differenza di Falchera che invece è caratterizzata da edilizia popolare. La carenza di servizi rimane una criticità, ma la vicinanza ai centri commerciali, tra cui To Dream, ne favorisce la crescita.
Anche Barca e Bertolla beneficiano delle riqualificazioni e del nuovo polo commerciale, registrando un aumento del 3,7% e raggiungendo in media 1.350 euro al metro quadro.
Nell’area ovest di Torino, i quartieri confermano la crescita dei valori già evidenziata nel 2023. Parella-Aeronautica registra il +5,5% con una quotazione media di 1.825 euro al mq, grazie alla vicinanza della metropolitana, agli interventi di riqualificazione edilizia e a nuove costruzioni.
Pozzo Strada segna un +2,9% (2.100 €/mq). È un quartiere residenziale, ben servito, protagonista di diversi progetti di efficienza energetica, come il complesso Teodosia. Sale anche Lucento con il +4% che porta il prezzo medio a 1.300 euro al mq, seguito dalle Vallette con il +3,5% e 1.200 euro al mq
Nelle zone semicentrali, San Donato registra il +4,3% (1.700 €/mq), con rialzi più marcati nelle vie tra corso Francia, via Cibrario e piazza Statuto, meno significativi invece i valori verso corso Regina e corso Umbria, fino a Parco Dora. Cit Turin resta sempre in quota con il 3% in più nei prezzi e una media di 2.680 euro al metro quadro. Bene anche Cenisia con il 2,6% (2.345€/mq) grazie alla presenza di servizi e alla vicinanza dell’Energy Center del Politecnico e alle OGR.
San Salvario cresce del 3,5% attestandosi su 2.050 euro in media al mq. Vanchiglia segna un +3%, con 2.680 euro al metro: il quartiere offre un mix di eleganti palazzi storici ristrutturati che elevano il valore degli immobili, e stabili con appartamenti in buono stato più accessibili, rendendo la zona attrattiva sia per giovani e studenti, sia per investitori. Vanchiglietta segue la tendenza positiva con un +2,3% e un prezzo medio di 2.250 euro al metro.
Tra le aree più esclusive, Borgo Po – Gran Madre – Crimea registra un +2,4%, con valori tra i più alti della città (2.950 €/mq). Spostandosi verso San Mauro, le quotazioni scendono a 1.860 euro al mq con un +3,3%.
Bene anche la collina torinese: Cavoretto vede valori in risalita del +2,7% (2.310 €/mq), mentre l’intera area collinare cresce in media del 4,3% (2.525 €/mq).
Il centro di Torino registra un lieve aumento dell’1,5%. L’area di piazza San Carlo segna il rialzo maggiore, +2%, con i prezzi più alti della città e una media di 4.560 euro al metro quadro. Piazza Vittorio cresce dell’1,2% (3.620 euro/mq), mentre Piazza Statuto registra un +1,5% (3.000 euro/mq), beneficiando della vicinanza alla stazione di Porta Susa e alla metropolitana, che hanno incentivato ristrutturazioni e investimenti.
LA PROVINCIA
Il resto della provincia vede compravendite stabili, allineate ai volumi del 2023 con il +0,7%. I prezzi invece sono in leggero aumento, in media del 2,3%. Gli aumenti sono più marcati nelle zone di montagna con il +3,5% e nella cintura torinese con il +3%, mentre nelle aree più distanti dal capoluogo, come il Pinerolese e l’Eporediese, si limitano allo 0,5%.
“Il mercato si divide tra immobili nuovi o riqualificati, meglio se indipendenti con giardino, che trainano le quotazioni, e appartamenti obsoleti in condominio, che invece si svalutano”, commenta il vicepresidente Fiaip Torino, Andrea Franchetto.
Cresce la domanda di case indipendenti nella prima cintura, soprattutto se ben collegata a Torino anche con la rete ferroviaria (Moncalieri, Grugliasco, Collegno, Beinasco, Trofarello, Carmagnola), soluzioni che vedono le quotazioni aumentare anche fino l’8 e il 10%.
“Il mercato delle case da ristrutturare era stato rilanciato dai bonus fiscali – aggiunge Franchetto -. Oggi, però, con la riduzione delle agevolazioni e i costi di ristrutturazione ancora elevati, le abitazioni che necessitano di interventi significativi faticano a trovare acquirenti”.
“Inoltre, emerge il desiderio dei giovani, coppie e famiglie, di trasferirsi fuori città per uno stile di vita più sostenibile, allontanandosi dalla città, anche per ragioni di sicurezza, accettando minori comodità in cambio di un ambiente migliore e un maggiore controllo sui costi di gestione, evitando così le spese condominiali”, conclude il vicepresidente di Fiaip Torino. Una tendenza che trova riscontro anche nella crescita della collina di Torino, che vede prezzi salire del 4,3%.
BOX E POSTI AUTO
Il mercato dei posti auto e dei box segue l’andamento del settore residenziale e nel 2024 vede prezzi in crescita del 2,5% e volumi stabili rispetto all’anno precedente (0%). A Torino sono stati venduti quasi 6mila box e posti auto, mentre nel resto della provincia si riscontra un lieve calo del 2,7%. Complessivamente, le compravendite in tutta la provincia ammontano a 19.594, in flessione dell’1,9%.
“La domanda di box spesso accompagna quella dell’abitazione ed è in aumento, spinta dalla difficoltà di parcheggio e dalla crescente esigenza di sicurezza – spiega Luca Portinaro, delegato Fiaip all’Omi -. Tuttavia, molte soluzioni risultano inadeguate: box troppo piccoli per le auto moderne e silos progettati decenni fa spesso spingono gli acquirenti a preferire posti auto scoperti”.
“L’interesse per box e posti auto è in crescita soprattutto nei quartieri semicentrali e periferici – prosegue Portinaro –. Zone come San Salvario e Vanchiglia, caratterizzate dalla movida, così come così come Barriera di Milano e Aurora, ad alta densità abitativa, registrano una forte domanda di soluzioni protette per le auto”.
COMMERCIALE – NEGOZI E UFFICI
Il mercato dei negozi e dei laboratori registra nel 2024 un balzo nelle compravendite del 21,7% rispetto al 2023, mantenendo sostanzialmente prezzi stabili con il +0,5%. Dall’analisi svolta da Fiaip Torino sui dati provvisori dell’Agenzia delle Entrate, a Torino sono stati venduti 1.285 negozi e laboratori, mentre nel resto della provincia 699 (3,2%), complessivamente nel territorio provinciale si sono concluse 1.984 vendite, il +14,5%.
“Nel mercato immobiliare emergono due tendenze opposte: i negozi situati lungo le vie principali e di passaggio vedono un aumento dei prezzi grazie alla loro visibilità, mentre quelli nelle strade interne, meno richiesti, subiscono svalutazioni fino al 30-40%. Quando sfitti, il peso di tasse e spese rende difficile mantenerli, portando in alcuni casi (circa il 15%), se sussistono le condizioni, alla conversione in abitazioni”, spiega Luca Portinaro, delegato Fiaip all’Omi.
“I negozi rappresentano una risorsa fondamentale per la città – sottolinea Portinaro –: oltre a sostenere l’economia locale e la vita di quartiere, contrastano il degrado urbano grazie alla presenza attiva dei commercianti. È quindi essenziale incentivare misure come l’estensione della cedolare secca agli affitti commerciali e una revisione dell’IMU, adeguandola alle reali variazioni di valore degli immobili”.
Il mercato degli uffici registra volumi poco significativi: Torino conta 254 vendite di uffici nel 2024, in linea con l’anno precedente (0,4%), il resto della provincia vede 168 transazioni (+3%) complessivamente in tutta la provincia sono stati venduti 422 uffici (1,4%). I prezzi registrano un lieve aumento, il +1%.
PRODUTTIVO – CAPANNONI
Il mercato dei capannoni nel 2024 mostra un andamento altalenante. Secondo l’elaborazione Fiaip sui dati provvisori dell’Agenzia delle Entrate, il primo trimestre segna il +6,2% nelle compravendite rispetto allo stesso periodo del 2023, seguito da un calo nei due trimestri centrali (da aprile a settembre), entrambi con il -17%. L’ultimo trimestre invece, vanta una forte ripresa con il +27%, portando il totale annuo a 844 transazioni, in linea con il 2023 (+0,7%).
Tuttavia, rispetto al 2019, il mercato segna una crescita importante del +44,3% di transazioni.
“I prezzi sono aumentati nell’ultimo biennio tra il 2% e il 4%, con valori compresi tra 200 e 800 euro al metro quadro”, spiega Lucia Vigna, delegata Fiaip Torino all’Osservatorio. “Le quotazioni dipendono da diversi fattori, tra cui la vicinanza alla tangenziale, la presenza di un’area di carico per mezzi pesanti, spazi ufficio e lo stato dell’immobile. Sono premiati i capannoni più moderni e tecnologici e quelli che hanno le altezze utili per le esigenze della logistica”.
